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淺議以公證授權書形式持有的房屋抵押的法律風險

發布時間:2019-09-02 來源:《中國擔?!?/span>

什么是以公證授權委托書方式持有房產?

  認識目前市場上的公證《授權委托書》

  所謂以公證《授權委托書》方式持有房產,是指買家將購房款支付給賣家后,因避稅或無購房資格等多種原因,與賣家約定,房屋暫時不從賣家過戶到買家名下,而由賣家向買家及買家指定的第三人出具經過公證的《授權委托書》,買家通過《授權委托書》行使對該房屋的各項權利。

  目前,在民間金融界(如擔保機構、小額貸款、民間借貸、融資租賃)等領域,融資需求方因房屋在銀行有按揭等原因,不能辦理抵押登記手續,也會將處于抵押狀態下的房屋辦理上述公證《授權委托書》,以委托受托人(債權人或其指定的第三人)無條件處置房產為特殊擔保,獲得債權人的融資。

  市場上以公證的《授權委托書》持有房產的主體,主要有三類:一是因限購無購房資質的買房者;二是擔保機構或小額貸款公司等民間金融機構;三是專業房產炒家。擔保機構或小額貸款公司以該類房屋進行抵押貸款,一般是賣家出現了逾期,擔保機構或小額貸款公司將風險轉嫁給其他同行或銀行。專業房產炒家則是想通過貸款加快資金回籠,以用于新的炒房。如銀行接受后兩者的抵押貸款,風險較高。

  《授權委托書》包括的基本內容

  辦理公證授權的房產權屬狀態一般分為抵押及未抵押兩種,作為完整的《授權委托書》一般包括以下內容:

  1.全權代理委托人到銀行等相關單位(或個人)辦理以上述資產為抵押物的抵押貸款提前還清手續并查詢貸款余額、領取房地產權證及他項權利證書,還清貸款證明及相關文件。

  2.全權代理委托人到房地產管理和稅務等相關部門辦理抵押登記、涂銷抵押、測量及更換新房產證、交易過戶、繳交交易過戶有關的所有稅費、領取有關的證件并簽署相關文件;簽訂房屋買賣合同、三方買賣協議、貸款合同、抵押合同、交易申請書;辦理二手房按揭、查冊、產權登記等一切相關手續;簽訂租賃合同,確定租賃價格。

  3.全權代理委托人以不低于抵押物評估或協商確定的價值一定價格出售或委托拍賣公司拍賣并收取房款(抵押物價值由雙方簽訂的《抵押物價值協議》或《財產評估協議書》確認,評估價值與協商價值不一致的,以兩者的最低價格為準)。

  4.受托人有權收取售房款或租金,將收取的款項用于支付該房產出租或交易過戶過程中需支付的一切稅費及該房產拖欠的水電費、管理費、電話費等相關費用。

  5.受托人以收取的房款償還委托人(或約定的第三人)拖欠銀行及某某公司的各項款項,簽署和領取文件,余款退還委托人。

  6.一般都會約定受托人有權在受托權限內轉委托給第三人。

  7.委托期限:一般是債權到期后的兩年。

  可見,上述授權委托書的委托權限相當詳盡,受托人持經過公證的授權委托書,不再需要委托人配合,即可全權處置房產。


以公證授權委托書形式持有的房產抵押貸款的法律風險

  在辦理這類業務過程中,會遇到以下法律風險。買家、賣家和金融機構等債權人之間的法律關系如下圖所示:

  經分析,三者之間存在以下法律關系,各法律分析風險如下。

  買賣合同法律關系可能導致的法律風險

  賣家將房屋出售給買家,簽署《房屋買賣合同》。按照正常的買賣程序,買賣雙方應依法納稅并辦理房屋產權轉讓登記手續,將房屋登記到買家名下。由于只簽署了《房屋買賣合同》和辦理了《授權委托書》公證手續,將存在以下法律風險:

  1.買家未付完購房款導致的購房合同糾紛風險

  賣家可能會在買家支付部分購房款后,即向買家出具公證的《授權委托書》。此時,由于《授權委托書》上只載明了授權的權限,并未明確行使授權的條件,買家可依據《授權委托書》行使將房屋出售、出租、抵押等權利。如金融機構等債權人接受了該類房屋的抵押并貸款,很有可能會因為買賣雙方之間未付完購房款導致的糾紛而受影響。

  2.賣家反悔導致的法律風險

  近幾年房價快速增長,賣家在利益的驅動下,可能會覺得當初出售的價格過低而反悔,要求買家退還房屋或偷偷將房屋以更高價格出售給第三人。此類案件近年層出不窮。

  根據《合同法》,只要雙方買賣房屋的意思表示真實,該買賣法律關系受法律保護。但根據《物權法》,房屋產權以登記公示為準,雙方未辦理產權轉讓登記手續,房屋產權仍屬于賣家。當然,此時買家可以要求賣家履行辦理產權轉讓登記手續,但可能會陷入漫長的訴訟中?,F實中,買家在當初辦理《授權委托書》后,一般會虛構一個債權或真實借貸,并以該房產辦理抵押登記,以保障在賣家未過戶前避免賣家再將房屋出售給第三人。但如果在買家解除抵押登記手續時可能會存在空檔期,惡意的賣家有可能會利用空檔期將房屋以更高價格出售給第三人,導致買家的損失。

  抵押登記法律風險

  如金融機構等債權人接受買家以《授權委托書》代理賣家簽署《抵押合同》并辦理抵押登記手續,因此時賣家(房屋的法律持有人)并未出現,可能會因為以下幾種情況而發生法律風險。

  1.賣家在辦理抵押登記時已死亡

  由于《授權委托書》里的授權,在法律上是單方法律行為,該授權會因為授權人的死亡而失效。在辦理抵押登記手續時賣家已經死亡的,將可能會導致抵押登記無效,如遇到賣家的繼承人或其他債權人對該房屋主張權利,將有可能導致金融機構等債權人的損失。

  2. 房屋被第三方申請訴訟財產保全

  因房屋還在賣家名下,在進行信貸授信審批時,一般難以調查賣家的訴訟風險。即使在辦理抵押登記手續后,也可能因為賣家死亡導致的繼承糾紛、賣家離婚糾紛、賣家與第三人債務糾紛等多種因素導致該抵押房屋被查封,最終損害抵押權人的權益。

  授權委托的法律風險

  1.賣家撤銷《授權公證書》

  正如上述介紹,授權是單方法律行為。單方法律行為指基于當事人一方的意思表示就可以發生法律效力的民事法律行為。即這種法律行為僅憑一方的意思表示而無需得到對方同意的意思表示,便可成立的法律行為。委托人向受托人進行委托授權后,可以隨時變更授權內容甚至撤銷代理權。

  如賣家因為買家未按時付款,或因其他惡意,可隨時撤銷對買家出具的《授權委托書》,撤銷的方式可以是向房管部門發函,也可以通過登報的方式。當然,此類情況并未必然導致抵押無效(抵押權人可能是善意取得),但金融機構等債權人作為抵押權人,也可能陷入漫長的訴訟中。

  善意取得,又稱為即時取得,是指無權處分人、將其動產或不動產轉讓給受讓人,如果受讓人取得該動產是處于善意,則受讓人將依法取得對該動產的所有權或其他物權。我國《物權法》第一百零六條明確規定了對抵押權人善意取得的保護,同時要求善意取得必須符合以下條件:①受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;②以合理的價格轉讓;③轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

  持《授權委托書》辦理的抵押權,如果雙方無惡意、抵押價值合理且辦理了抵押登記手續,基本符合抵押權的善意取得,可以主張優先受償權。但在司法實踐中,主張善意取得的一方需要對符合上述條件進行舉證,無疑增加了訴訟成本和敗訴風險。

  2.授權內容不明確的法律風險

  在交易時,由于專業能力所限,買賣雙方難以考慮到今后處置房屋可能會遇到何種法律問題,可能會導致授權書的內容不全。如遇到拆遷法律糾紛、房屋質量法律糾紛、租賃法律糾紛、租戶優先購買權糾紛、租賃權和抵押權的沖突、行政區劃或地址變更等因素,都可能導致抵押權人無法順利處置抵押房產,最終導致催收成本高、催收期限長。

  3.在公證授權方面,還存在授權書的真實性難以核實、授權期限過期等法律風險。

  其他法律風險

  1.真實買家請第三人代持購房的法律風險

  有些買家因為各種原因,請親友或其他資產較少的人作為代持人,代其與賣家簽署《房屋買賣合同》,并作為《授權委托書》的受托人。在信貸授信時,如只以代持人作為借款主體進行風險評估,難以真實了解借款人的真實情況,如以代持人作為借款主體和抵押人,在發生風險后,只能向該代持人追索,因其無其他資產,只能處置抵押的房產。如能追加真實購買人作為保證人,可以極大減少催收的成本和期限。

  2.所抵押房產是賣家家庭唯一住房的法律風險

  在信貸授信時,難以了解到買家(抵押人)抵押的住房是否為家庭的唯一住房。根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第七條規定:“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據申請執行人的申請,在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以執行?!边@為唯一住房的執行提供了法定依據,但并沒有明確限定“生活所必需居住房屋”的具體標準和如何保障“最低生活標準的居住房屋”的操作模式,實踐中做法不一。但在司法實踐中,常常出現對被執行人(抵押人)的唯一住房難以執行的情形,最終直接影響抵押權人的權利實現。

  3.催收法律風險

  當賣家征信差時,除了影響買家申請貸款授信外,也可能在放款出現逾期后,抵押權人難以通過第三方授信獲得貸款,難以通過轉嫁風險方式化解貸款逾期的危機,最終必然選擇訴訟這一時間最長、成本最高、風險大的催收途徑。


以公證授權委托書形式持有的房產抵押貸款的風險規避

  在認識和揭示法律風險后,更重要的是如何規避和管理風險??傮w思路是,首先確保抵押權的有效性,其次是減少實現抵押權的障礙,第三是降低訴訟法律風險,具體如下。

  確保抵押權的有效性

  1.核實房屋交易的真實性

  在司法實踐中,擔保機構或小額貸款公司一般要求借款人在辦理房屋抵押后,還同時要求客戶向公司出具公證的《授權委托書》,這些委托書的授權期限一般較長,行使委托權也無任何條件,受托人往往都是擔保機構或小額貸款公司的普通職員。如擔保機構和小額貸款公司管理不規范,這些受托人就有可能惡意將房屋抵押給第三人,進行惡意詐騙。因此,應該認真核實買家與賣家簽署的合同原件、核實賣家付款的真實憑據等,確保買家付完了購房款,且該購房款是市場合理價格(否則將影響到善意取得)。

  2.要核實公證的《授權委托書》的真實性

  一般來說,房屋登記管理部門會向公證機構發函核實《授權委托書》的真實性,但這并非法定程序。如房管部門不發函復核,貸款機構應與受托人到相應公證處進行核實。

  即使是到公證處核實《授權委托書》的真實性,也并不能確?!妒跈辔袝肺幢怀蜂N。因此,要根據買家交易真實性、以市場價全額付款、完成交易時間等因素綜合判斷賣家惡意撤銷《授權委托書》的風險可能性。

  3.確保依法按正規程序辦理抵押登記手續

  如上所述,只要符合善意取得的三個條件,才可保障抵押權的有效設立,切不能為爭奪客戶,在拿到抵押回執尚未出抵押登記證明就放款。

  減少實現抵押權的障礙

  抵押權的實現,是以抵押權有效為前提?!段餀喾ā返谝话倬攀鍡l規定,抵押權人可以在債務人不履行到期債務后主張抵押權,也可以由抵押人和抵押權人對實現抵押權的情形進行約定。這兩種情形,均可通過折價、拍賣或變賣的方式實現。

  由于是由買家代理抵押人(賣家)簽署《抵押合同》,因此,盡量要求賣家在《授權委托書》中對處置抵押物的權限進行詳細授權。如授權不明確,抵押權人只能通過訴訟的方式主張抵押權,則導致處置期限較大、成本較高。

  降低訴訟法律風險

  要盡量核實抵押權人(賣家)的真實情況,如遇到賣家因抵債出售房屋、年紀較大或身患重病可能近期死亡、可能或者正在離婚、有其他正在進行的訴訟或糾紛等,都表明賣家發生法律糾紛的概率較高,此類情形不適合為買家辦理貸款業務。